家賃保証会社て加入しないとダメなの・・・・

よく質問があるシリーズ「家賃保証会社」編

お部屋を探しているとき、僕ら不動産会社の者に
「この物件は、家賃保証会社加入が必須条件となります。」
と言われたことはあるだろう。

「家賃保証会社って何に?」

借主様が万一、賃料を滞納した際代わりに一定期間、貸主様に賃料を払ってくれる会社です。

「賃貸契約を結ぶにあたり、お金を払って連帯保証人になってもらう会社てこと?」
ニュアンスはそうですが、正確には間違っています。

家賃保証会社が賃貸借契約上の連帯保証人にはなりません。
連帯保証人になれば、契約上にある借主様の債務すべてと同様の責任がありますが、
家賃保証会社はそもそも賃貸契約書には記名捺印はしません。

賃貸借契約とは別に、3者(賃貸人・賃借人・保証会社)で「保証委託契約」を
交わし保証内容を限定します。
会社によって保証内容も違いますが、だいたいは下記のような項目で
かつ保証会社のルールの元という条件がつきます。

☑滞納時の家賃
☑原状回復費用
☑明渡しの訴訟費用
☑原状回復費用
条件ルールとは保証(立替え)する限度額や、滞納が発生した
時、賃貸人が保証会社に報告する期間(例えば30日以内となっていれば、賃貸人からの報告を
うっかりして30日を超えてしまうと保証は受けれない)などです。

答え
保証会社との契約は、連帯保証人の代わりではなく、保証内容を限定した3者の「保証委託契約または代位弁済契約」です。

「家賃保証会社て加入しないとダメなの」

借主様のデメリットは、やはり費用がかかることですよね。

家賃保証会社への加入は法的な義務ではありませんが、

しかし、気に入ったお部屋が〝保証会社加入要”とかになっている場合は、加入しなければ、そのお部屋に入居できません。
最近の大阪の物件では「保証会社利用必須」条件付きが増えています。

「保証会社に入ったら保証人は不要?」

私たち賃貸屋が、お客様に説明することで難しいのが、この質問ですね。

家賃保証業界自体ができた頃、保証人がいてない方に連帯保証人不要システムとして
利用するものでした。
しかし、最近は入居する条件として連絡保証人とかつ保証会社加入が必要な物件が
増えてきました。

入居希望の物件や加入する保証会社によっては連帯保証人が不要の場合もありますが、
保証会社の初回費用が保証人なしより高いこともあります。

「保証会社の利用でかかる費用は?」

利用することでかかる費用は、
・初回保証料(初回に支払う費用のこと)
月に支払う総額金額(家賃、管理費等の合計金額)の20%~100%(保証会社により異なる)。
・更新料(そのお部屋に住んでいる間、1年もしくは2年ごとに支払う費用です。)
月額支払合計金額の10%~ もしくは1万円ぐらいが相場。
更新料がない保証会社もあります。

申込時に必要な書類

個人での契約
・保証会社用申込書
・身分証書(下記のいずれか)
運転免許証写し/健康保険証写し/住民基本台帳カード
また、下記のような追加で必要になる場合もあります。
・内定通知書(社判のあるもの)
・収入証明書(給料明細書写し・源泉徴収票写し等)

法人での契約
・商業登記簿謄本
下記のような追加で必要になる場合もあります。
決算書写し/事業計画書

保証会社は身分証明書のなにをみるの。

・保険証
保険料の“遅延歴”を見ている。
交付年月日と有効期限日の記載が保険書にありますね。有効期限は通常1年ですが、過去に保険料を滞納や遅延したことがある場合は、期限が短くなっていますので、有効期限が1年未満の方はやはり審査が通りにくくなります。

・運転免許証
運転免許証の“再発行数”を見ている。
免許証番号の右端の末番は、運転免許証を再発行した回数になっています。


目安は2回以上で審査が通りにくくなります。

「保証会社の審査ってなに?審査基準・審査内容とは?」

保証会社の審査基準・審査内容は独自の基準を設けているため、一概に言えませんが保証会社の審査基準をまとめてみました。

収入に対する賃料(管理費含む)の支払い比率

収入に対する賃料の比率の目安は30%位で判断されているようです。
しかし、収入が賃料の1/3以下でも審査が通ったりもしますので例をあげておきます。
・そもそもの賃料が安い。
例えば家賃が3万と30万では保証会社のリスクも違うのでしょう。
・会社員の方
例えば家賃7万のお部屋の審査で、年収250万円(月額約20万)の会社員Aさん(比率が30%以下)と年収600万のフリーランス(個人事業主)Bさんで、Aさんの方が通りやすかったりすることがあります。概ねの保証会社は会社員の方が通りやすいですね。
・連帯保証人の方の属性
収入のない方でも、連帯保証人の職種や年収などで判断してくれることもあります。この場合、契約者の方との続柄も重要で、友人・知人よりは親族のほうが通りやすくなります。

審査時の電話確認

電話連絡が入る保証会社も、あったり・なかったりですが、基本あると考えて下さい。

電話連絡が入るタイミング
必要書類や申込書の内容に不備がなく、保証会社が受け取った後から電話があります。
先に都合の良い時間を保証会社へ伝えることもできます。また、たまたまでれなかった場合は折り返しても大丈夫です。

電話連絡が入るところ
・本人様の自宅もしくは携帯電話
現在は自宅に固定電話がなくても携帯電話で問題ありません。
保証会社がみているのは、電話連絡がスムーズに取りやすいかどうかです。(将来何かしらあった時の為に連絡がとれるかの開通確認)
・連帯保証人
・本人様の職場
などです。

聞かれる内容
一体どんなことを聞かれるのか?難しい質問など聞かれたらどうしよう・・・・

大丈夫です!
聞かれる内容は意外に簡単です。
・保証会社の加入意思確認
・申込書に記載した項目内容が間違いないかの確認
など、これくらいです。

保証会社審査の流れ(まとめ)

1,保証会社へ「申込書」と「必要書類」をFAXかメール。

2,本人様へ保証会社より電話連絡

3,連絡保証人様へ保証会社より電話連絡

4,結果通知(不動産会社にきます。)

上記の1,から3,の工程が完了すれば、保証会社が入居審査の結果を出す時間は早い会社なら1時間以内とあまり時間はかかりません。
入居審査が遅くなる原因として、
・申込書項目の記載漏れ
・保証会社からの電話連絡がとれない
・必要書類がそろっていない
などです。

保証会社を利用すれば、初期費用等の負担が増えますので、借主様にとってはあまりメリットがありません。

加入必須の物件でなければ、連帯保証人をお願いして、使わない方がよいと思います。



 

借主様の属性や収入に対する賃料の比率に問題がなくても審査がダメなこともたまにあります。
>> 次回は、「なぜ?保証会社の審査が落ちた?」

 

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