退去時にかかる費用は？

皆様が賃貸のことで心配されるひとつに、

「退去時にかかる費用は？」というのがあると思います。

物件によりさまざまですが、敷金返還精算や原状回復費用など

対等に話しをする為には、基礎的な知識は必要不可欠ですので、

退去時に関係するポイントを掲載していきます。

敷金て？

敷金を法律では、

賃料その他の賃貸借契約上の様々な債務を担保する目的で賃借人が
貸借人に対して交付する停止条件付きの返済債務を伴う金銭
（民法619条及び判例）

と定められています。

賃貸人のリスクとして家賃の滞納や、お部屋を壊されたりすることがありますが、
そのリスクに対して補てんや保全するための事前に預かるお金です。
「敷金て戻ってくるの？」・・・敷金は戻ってきます。
家賃が滞納になってるとか、お部屋をわざと壊してしまったとかなければ通常は戻ります。

大阪の敷金相場は、家賃の１ヶ月～3ヶ月分ぐらいです。
単身向けのお部屋は、”敷金なし”が多いです。

敷金の「返す・返さない」でトラブルが生じてしまうことがありますが、
これは、返還するお部屋の状態で、通常に使用した場合の汚れは除き、
通常の使用では生じない汚れの掃除や破損箇所の修理や交換等は賃借人負担（賃貸借契約上
では「原状回復」をするという表現のこと）でなおすとのところで、
「通常に使用した」「通常では生じない」汚れの言葉の解釈違いでトラブルが生じます。

そのトラブルがおきないよう、国交省はガイドラインを公表しています。

国交省ガイドライン

原状回復をめぐるトラブルの未然防止のために国交省はガイドラインを公表しています。

PDF→　国交省のガイドライン

また、国交省のガイドラインを基に、大阪府も
「賃貸住宅の原状回復トラブルを防止するために」（大阪府版ガイドライン）を公表しています。

PDF→　大阪府のガイドライン

上記ガイドラインからポイントご紹介します。

ガイドラインの位置づけ

契約自由の原則により、民法、借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り有効であって、その内容について行政が規制することは適当ではないその使用を強制するものではなく、原状回復の内容、方法等については、最終的には契約内容、物件の使用の状況等によって、個別に判断、決定されるべきものであると考えられる。
近時の裁判例や取引等の実務を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方等につ いて、トラブルの未然防止の観点からあくまで現時点において妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとしてとりまとめたもの。

とあり、トラブル解決の指針として公表はしていますが、法的拘束力はないとしており、当事者間の契約を優先しております。

（￣ー￣?）…..??ｱﾚ??
法的拘束力がないのなら活用できないのでは？

結論を言うと

活用できます。

本ガイドラインは、近時の裁判例や取引等の実務を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方等につ いて、トラブルの未然防止の観点からあくまで現時点において妥当と考えられる一般的な基準をガイド ラインとしてとりまとめたものである。

とあり、
過去の裁判判例を考慮して作成されているため、
もしトラブルで裁判にまでなってしまった時には、
どうせ争っても最終的な結果が、概ねガイドラインに近い形で決着がつくと考えるからです。

また、

ガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています

と記載がありますので、
契約書の用途目的が事務所や店舗等を想定はしていません。

原状回復義務とは？

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること。

「借りた状態に戻す」といったことではありません。
ガイドラインでは、次の２つの回復となっています。

• 通常使用を超えるような汚損・破損、それ以外の汚れや損耗の回復
• 故意・過失・善管注意義務違反による損耗の回復

通常に使い方をしてお住まいされて生じた汚れや傷みの負担はありません。
とは言え、”通常使用”ではあまりに大まかすぎますので、
ガイドラインでは、具体的な例を挙げています。
退去前には一度読んでた方が良いでしょう。

特約事項

ガイドラインには、

現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。

とありますので、
一応賃貸借契約書の特約事項をよく確認して下さい。
一応というのは、特約に記載があれば何でもその通りではなく、
下記のような条件が必要です。

賃借人に特別の負担を課す特約が有効と認められるための要件

①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的な合理的理由が存在すること

②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負う事について納得していること

③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

例えば、
「ハウスクリーニング代」の特約はよく記載がある項目ですが、暴利な金額で明記されていれば有効となりますが、
「通常使用による汚損破損も全額借主負担」など謳っていれば無効となるでしょう。

最後に、

色々書きましたが、ややこしいですよね。

通常退去する経験など頻繁にあることでもないので、分からなくて当然です。

入居する時に退去時のことを考えるのは気が早すぎではありません。

分からないことは、仲介の不動産営業マンにドンドン質問しましょう。